Qu’est-ce qu’une expulsion « sans raison? »

Une expulsion « sans raison » est lorsqu’un propriétaire en Ontario demande à son locataire de quitter son logement alors que ce locataire n’a pas enfreint les termes de son bail. Ce type d’expulsion est seulement légalement permis lorsque le propriétaire remet au locataire un formulaire N12 ou N13.

Formulaire N12 :

Un formulaire N12 est utilisé lorsque le propriétaire veut reprendre possession de l’unité pour les raisons suivantes :  

  1. Son usage personnel
    • Le propriétaire ou sa famille immédiate veut emménager dans l’unité ;
    • Une personne qui donne des soins au propriétaire ou à sa famille immédiate veut emménager dans l’unité.
  2. L’usage personnel de l’acheteur
    • L’acheteur ou la famille immédiate de l’acheteur veut emménager dans l’unité ;
    • Une personne qui donne des soins à l’acheteur ou à sa famille immédiate veut emménager dans l’unité.

Avis obligatoire et compensation / unité alternative :

  • Le propriétaire doit donner 60 jours d’avis au locataire ;
  • La date de fin de la location doit être la date du dernier jour de la période de location ;
  • La date de fin de la location ne peut pas être plus tôt que le dernier jour de l’entente de location si la location est à terme fixe (par exemple, bail d’une année) ;
  • Le propriétaire doit débourser l’équivalent d’un mois de loyer au locataire avant la date de fin de la location indiquée dans l’avis, OU
  • Le propriétaire doit offrir au locataire un autre unité de logement qui est acceptable pour le locataire et ses besoins.

Que faire lorsqu’un locataire reçoit un avis N12?

  • Le locataire peut déménager plus tôt (avis de 10 jours) ;
  • Le locataire peut déménager à la date de fin de la location ;
  • Le locataire peut contester l’avis N12 auprès de la Commission de la location immobilière.

Audience pour un avis N12 à la Commission de la location immobilière :

  • Le propriétaire peut appliquer pour une date d’audience immédiatement après avoir remis l’avis.
  • C’est pendant l’audience que l’évidence et les arguments sont présentés.
  • Des arguments à présenter pendant l’audience :
    • Avis N12 invalide ;
    • Une compensation n’a pas été offerte ;
    • Un affidavit n’a pas été déposé ;
    • L’existence d’antécédents d’expulsions « sans raison » n’a pas été déclarée ;
    • Mauvaise foi ;
    • Difficultés causées.

Que faire si personne n’emménage dans l’unité?

Un locataire qui est victime d’une expulsion « sans raison » effectuée de mauvaise foi peut déposer une requête T5 auprès de la Commission de la location immobilière :

  • Pour obtenir une compensation ;
  • Pour que le propriétaire reçoive une amende.

Formulaire N13 :

Un formulaire N13 est utilisé lorsqu’un propriétaire :

  • A l’intention de démolir l’unité ou l’édifice ;
  • Doit compléter des rénovations importantes qui nécessitent que l’unité / l’édifice soit vacant ;
  • A l’intention de convertir le logement locatif en logement à usage non résidentiel.

Avis obligatoire :

  • Le propriétaire doit donner 120 jours d’avis au locataire ;
  • La date de fin de la location doit être la date du dernier jour de la période de location ;
  • La date de fin de la location ne peut pas être plus tôt que le dernier jour de l’entente de location si la location est à terme fixe (par exemple, bail d’une année) ;
  • Le propriétaire doit obtenir les permis requis par la loi pour la démolition ou les rénovations.

Que faire lorsqu’un locataire reçoit un avis N13 dû à des rénovations?

  • Le locataire peut déménager plus tôt (avis de 10 jours) ;
  • Le locataire peut déménager à la date de fin de la location ;
  • Le locataire peut contester l’avis N13 auprès de la Commission de la location immobilière ;
  • Le locataire peut exiger l’exercice de son droit du premier refus lorsque les rénovations seront terminées.

Dans le cas où le logement sera démoli ou converti :

  • Le locataire doit obtenir une compensation (pour les édifices de 5 unités et plus) ;
  • Le locataire peut demander pour une autre unité de logement.

Exercer son droit du premier refus (réparations et rénovations) :

  • Le locataire emménage à nouveau dans le logement une fois que les rénovations ont été complétées ;
  • Les modalités du bail (incluant le prix du loyer) demeurent les même lorsque le locataire emménage à nouveau dans l’unité.

Que faire si les réparations / les rénovations / la démolition / la conversion ne se fait pas?

Un locataire qui est victime d’une expulsion « sans raison » effectuée de mauvaise foi peut déposer une requête T5 auprès de la Commission de la location immobilière :

  • Pour obtenir une compensation ;
  • Pour que le propriétaire reçoive une amende.

Pourquoi voyons-nous autant d’avis N12 et N13 depuis quelques années?

Les études à travers le pays démontrent que plusieurs propriétaires utilisent les mécanismes de ces deux types d’expulsions « sans raison » de mauvaise foi, afin de pouvoir expulser leurs locataires de longue date et pouvoir grandement augmenter les loyers. Depuis plusieurs années, Ottawa vit une crise du logement ; les taux d’inoccupation sont très bas, et les prix des loyers ne sont pas abordables.   Il est d’une grande importance que les résidents d’Ottawa puissent conserver leurs logements locatifs ; autrement, les options disponibles sont presqu’inexistantes.

Pour toute question concernant les droits des locataires, prière de contacter une clinique juridique communautaire à Ottawa ou Action-Logement.

Aide additionnelle offerte par Action-Logement pour ceux et celles ayant reçu un formulaire N12 ou N13 :

Action-Logement a créé un formulaire pour les locataires d’Ottawa ayant reçu un formulaire N12 ou N13 au courant de la dernière année, et ayant quitté leur logement. Simplement compléter le formulaire suivant, et l’envoyer par courriel à info@action-logement.ca :

Action-Logement – Formulaire N12 & N13 Form – Bilingue – Avril 2021

Nous ajouterons l’information recueillie par l’entremise de ce formulaire à notre base de données ; puisque nous regardons déjà quotidiennement en ligne pour des annonces de logement, nous pourrons également vérifier afin de voir si les unités de logement contenues dans notre base de données ont été placées sur les sites d’annonces. Il est important d’inscrire le plus d’information possible dans le formulaire, tel que le nom du propriétaire et le nom du gestionnaire de l’édifice.

Si nous trouvons l’unité que vous avez enregistrée auprès d’Action-Logement sur un des sites d’annonces de logement en dedans d’une année suivant la date de fin de location inscrite sur votre formulaire N12 ou N13, Action-Logement fera une copie de l’annonce et contactera la personne indiquée comme personne-contact sur le formulaire rempli. La responsabilité d’amasser d’autres preuves et de monter un cas contre votre propriétaire sera la vôtre ou celle de votre représentant juridique, si vous décidez de poursuivre d’autres démarches.

Autres actions à prendre pour une période d’un an :

  • Vérifier de façon régulière les sites de vente de logements pour voir si votre unité y apparait ;
  • Vérifier de façon régulière les sites de location de logements à courte durée pour voir si votre unité y apparait ;

(Action-Logement ne fera pas ces vérifications pour vous.)

Les expulsions « sans raison » légitimes existent, mais il est important d’assurer que les propriétaires suivent les procédures, respectent les délais prescrits, et offrent les compensations telles qu’elles sont dues. Nous croyons fermement que tous et toutes sont responsables d’assurer que ces expulsions sont effectuées de bonne foi, et non pas pour expulser les locataires de longue date qui sont protégés par le contrôle des loyers, pour que les propriétaires puissent grandement augmenter les loyers.